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开发商一房二卖 我该怎么办?

时间:2018-3-27 14:16:07 点击:

问:在读者关于房屋的来信来访中,反映在购买商品房过程中,与开发商发生矛盾的不少。今天和您谈一件开发商一房二卖的事情,您看看应当怎么办?
刘:开发商一房二卖是房地产市场经济发展中的一股逆流,它干扰房地产市场秩序,严重侵害消费者权益,是政府多年来整治的对象,这种情况前几年比较多,现在也未完全杜绝。
问:汪小宇(化名)在2009年8月用42万元的价格在河东地区买了一套105平方米的商品房期房。由于开发商未办下来商品房销售许可证,汪小宇就和开发商签订了“购买商品房认购书”,确定了单元、楼层、房号和入住时间,汪小宇一次性将42万元房款全部结清。开发商在认购书还盖上了“已付全款”的印章。但汪小宇常驻沈阳,又忙于生意,就很少过问房屋的情况。
刘:开发商在河东地区以4000元/平的价格卖房,应当说是比较便宜的,若不是资金紧张,开发商决不会出此价格。买房人在这种背景下对房子的进度不闻不问,很有可能出问题
问:还真出问题了。2011年5月,当汪小宇发现该楼盘已峻工配户,便拿着认购书到开发商处领钥匙,这才发现开发商已把此房另行卖给了李某。经过了解才知道,虽然李某购买时间比自已晩了近一年,但价格却贵了近10万元。开发商对此的解释是,因为原来的售楼人员不干了,所以工作出现疏漏,对不起。可以把顶层把山的房子给她,虽说条件有点差别,但按现在的价格也合适。如果汪小宇不要,可以按原数退还房款,还可以另给同期银行活期存款利息。汪小宇还了解到,李某已经进户,现在正在装修。汪小宇为此奔波了一年多时间也没有结果,很痛苦也很气愤,正准备通过法律途径解决呢。
刘:这是典型的一房二卖。有的开发商在开发初期,资金都比较紧张,为了凑足前期的各种费用,所以才以较低的价格把房屋卖给先期买房人,当工程有了一定的形象进度,房屋成形好看了,就见利忘义,又以更高的价格卖给了后期买房人。这种情况前几年比较多一些,现在也未完全杜绝。
问:开发商这么做太不讲信誉了?法律上对这种现象有哪些纠正惩罚的规定呢?
刘:开发商这样处理是错误的。这样的情况在全国各地的商品房买卖中也不是个案。为此,最高人民法院于2003年4月日颁布了“关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释”, 对于这种一房二卖的行为,其中第八条做出了明确的规定:商品房合同订立之后,出卖人又将房屋卖给第三人的,“无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付房款及利息,赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责仼”。按照这个规定计算,如果开发啇不能给汪小宇提供合同约定房屋的话,他返还给汪小宇的金额应当是四项:1.房款42万,2.这42万元已付房款一年多的同期银行贷款利息,3.直接经济损失,4.已付42万元一倍的赔偿,这四项加起来应当大于84万元,决不是象开发商说的返还你42万元房款再给点银行同期活期存款利息就能了结的。
问:最高法院规定的先期买房人得不到房屋而可以得到上述四项补偿的前提是签订的商品房买卖合同有效。后期买房人李某手中持有省建设厅、省工商局监制,市房产局带编号的“啇品房买卖合同”,应当是有效的。而汪小宇持有的却是开发商自已印制的“购买商品房认购书”,那有法律效力么?
刘:同样有效。最高院“解释”第5条规定:“商品房的认购、订购,预订等协议具备建设部《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按约定收受房款的,该协议应当认定为啇品房买卖合同”。对照上述解释,汪小宇的认购书具备了《商品房销售管理办法》规定的楼层、房号、价格、面积等主要内容,并且开发商认定收了全额房款,可以认定为有效的商品房买卖合同。
问:既然都是有效的商品房买卖合同,汪小宇又交款在先,能不能要求李某腾房呢?
刘:不能。在最高院的“商品房买卖的司法解释”颁布半年之后,辽宁省高级法院又针对我省的具体情况,在2003年12月,下发了“全省房地产案件专题研讨会纪要”,其中第22条就是针对一房二卖不同情况的处理原则。
问:那就给我们具体讲一讲吧
刘:辽宁省高级人民法院的文件明确规定:“解决一房二卖纠纷案件中房屋买受人之间的权利冲突,可按以下顺序掌握:1.两个买房人都有房屋买卖合同的,合同有效的买房人优于无效合同的买房人取得房屋所有权;2.如果两人的合同均为有效的,已办理房屋产权过户登记的买房人优先取得房屋所有权;3.如果两个买房人均未办理房屋产权过户登记的,已接受出卖人交付房屋的优先取得房屋所有权;4.如果两个买房人均未接受出卖人交付房屋的,合同签订在先的买房人优先取得房屋所有权”。
问:听你这么一讲,我觉得辽宁省高级法院对开发商一房二卖纠纷的摡括还真是挺全面挺具体的。那么汪小宇属于哪种情况呢?
刘:对照省高院的规定,我们不难看出,虽然李某和汪小宇双方都持有生效的商品房买卖合同,都未办理房屋产权登记手续,但一方已经实际入住,符合省高院规定的第三种情形,所以该房屋所有权应当归李某所有。
问:那么汪小宇现在应当怎么办呢?
刘:如果汪小宇多次和开发商协商未果,那么她要讨回公道,维护自已的合法权益,就应当依据最高法院的司法解释,通过法律渠道解问题,我觉得还是有把握的。