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丈夫瞒着妻子卖房 第三人善意买房有效

时间:2018-3-28 14:30:01 点击:

问:有位读者咨询关于她到女儿家串门,丈夫擅自卖房的事。
刘:那就具体讲一讲吧
问:这位读者去年六月份到深圳女儿家串门,回来后发现她们家的另一套住房被她丈夫擅自卖给了王某。她们夫妻为此俩发生激烈的争吵,各说各的理。女的认为,那套房子是夫妻的共同财产,男方无权利一个人处分。而她丈夫的理由是,产权证就他一个人的名字,是他的个人财产,他有权利卖房。女方又去找买房人王某,王某说,卖房信息是你丈夫在网上发布的,买房时我也不知道是不是夫妻共同财产。
刘:那现在的情况呢?
问:现在王某不但搬进去了,而且办完了产权证。你说如她还能要回来么?
刘:请你再具体讲讲他们的婚姻和房屋情况。
问:他们是八十年代结婚的,男方单位1993年分的这套公房,以后又参加了房改,产权证是男方一个人的名子。他们在那里生活了十几年,2008年又买了现在的住房。那房子原来借给亲戚暂住了几年,后来就闲置了。
刘:房子在什么位置呢?
问:房子在道亍地区,六十多平,朝向、楼层都不错,
刘:女方认为卖的怎么样?
问:女方认为卖的还可以,就是市场价格。
刘:听完你的介绍,我个人认为,既使通过法律手段,也不一定能要回房屋。
问:这房屋是她们结婚后取得的,属夫妻共同财产,是两个人共同所有的,男方单独处分本身就不对,为什么要不回来?
刘:虽然出卖房屋是你们夫妻共同财产,丈夫无权擅自处分,但针对房屋已经卖出的事实,《物权法》第九章也有不动产或动产“所有权取得的特别规定”的条款,按照《物权法》的这条规定,买房人善意取得有效。
问:请您具体讲讲好么?
刘:善意取得是我国民事活动中的重要法律制度。《物权法》第106条规定:无处分权人处分动产戓者不动产的,产权人有权追回,
问:对呀,这房子也有女方一份,女方丈夫就属于无处分权的人,所以女方应当把房要回来。
刘:但《物权法》的这条同时还有追不回来的规定
问:那就请你详细讲一讲吧
刘:第三人善意取得后是要不回来的。结合这个案子的情况,买房人王某属于他们夫妻之外的善意第三人,而构成善意第三人必须具备以下三个要件。1.受让人受让该不动产或者动产时是善意的;这里的买受人就是买房人王某。2.以合理的价格转让;3.转让的不动产戓者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。”
问:还得再明白点
刘:好吧。对照法律规定,王某买房又具备《物权法》规定的善意取得的要件:第一、没有恶意串通和不知情均属善意范畴。因为产权证是男方的名子,备注上又没有和女方共同所有的字样,所以买房人王某有理由相信该房是男方的个人财产,男方有处分的权利。
问:他们肯定是恶意串通了
刘:有证据么?
问:没有
刘:那就不行。笫二、刚才女方承认这个房的交易价格就是市场价格,说明价格转让合理。第三、买房人王某现在不但搬进去实际居住了,而且办完了产权证,说明这个房子的物权已经转移登记。以上三条是善意取得缺一不可的。因此,买房人王某的买房行为属于善意取得的范畴,你很难要回王某已经购买的房屋。
问:这件事情就这么完事了么?
刘:还有点说法。《物权法》第106条还规定:“受让人依照前款规定取得不动产戓动产所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”对照这条规定,在买房人王某取得了房屋所有权的情况下,女方可以向无处分权的人要求赔偿损失,如果是其它人卖了这套房屋,完全可以要求他赔偿损失,而对于这个女方来说,只能这样了,让她回家跟加强与丈夫的沟通吧。