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告诉你怎样购买二手房

时间:2018-3-25 14:31:35 点击:

问 :前些日子,抚顺市房屋交易和管理中心及沈抚新城房产局通过媒体向社会发布了2014年1-11月份,我市城区房屋交易的官方信息,其中商品房为11,612件,建筑面积为108.35万平;二手房为12,714件,建筑面积为79.86万平。两种房屋的交易情况竟然不相上下,互有高低,真有点不合常理。在一般情况下,商品房的交易件数和量总是远远大于二手房,那么今年二手房为什么这么受市民厚爱?请您分折—下。
刘:二手房之所以受到市民厚爱,是购房者目睹了我市房地产市场的跌宕起伏之后的选择。相比于商品房而言,二手房有许多独特的优势。1. 总体计算,二手房便宜,有价格优势。特别是可以拎包入住的二手房,基本可以忽略现在价格不菲的装修费,节省了好大—块资金。2. 有位置优势。现在市民购买的二手房,除了即将动迁的之外,大部分都是九十年代以后建成的房屋,虽然格局一般,没有封闭小区,但是房令不长,位置很好。3. 没有潜在的顾虑。有的新建小区,销售传单上说窗前是花园草坪,可你搬进去没有几年,你窗前的花园草坪就盖起了新楼,还遮住了视野,让你—看就心赌。4. 有产权证的踏实。现在很多新开发的楼盘,业主搬进去好几年产权证也没着落,不但影响业主的落户、就业和子女入学,还给业主带来很大的不方便和心理压力。今年市人大常委会督办的入户未办产权的小区就有27个,涉及业主竟达到20771户之多,就说明了这个问题的严重性,而二手房则没有产权证的烦恼。以上这些或许就是许多市民厚爱二手房的理由吧
问:的确有些道理。那我们怎样才能购买到适合自已的二手房呢?。
刘:根据房地产的特点,特别是结合我多年办理房地产案件的经验和体会,谈谈购买二手房应当注意的四三二一,供广大市民参考。
问:什么叫四三二一呢?
刘:就是四看、三查、二问,一算。
问:请您详细讲一讲。
刘:四看就是,一、看房屋地段。二手房的地段价值占据房价的半壁江山,黄金地段住宅应同时具备出行方便,购物方便,就医上学方便,休闲娱乐方便四大要素,这当中出行方便、购物方便是基础,休闲娱乐方便则是追求尽善尽美的奢侈品。二、看小区环境。小区环境主要看绿化率和小区内的文化健身设备、业主会馆等配套设施的完善情况,小区内绿树成荫,小桥流水,公园式的居住环境深受广大市民的欢迎。三、看房屋本身的条件。面积、装修、质量、楼层、格局、朝向、通风、层高、采光、视野、电梯、门窗配置等诸多因素都是购买二手房应当考虑的。这些条件几乎就是房屋的全部,要求每个因素都好是不现实的,但不能接受“硬伤”, 所谓的“硬伤” 就是糟糕透了,比如多层中的顶层把山,除非价格超低,否则一般购房者不会考虑。还应当提出的是装修,在人工和材料都很昂贵的今天,每平方米千八百元的装修费用也就平平常常。因此二手房的豪华装修、精装修、简单装修还是清水房在购房成本上都有着很大的差别,遗憾的是有些购房者却不够重视。四、看周边环境。周边是否有噪音源,污染源,楼下的饭店、附近的歌厅都会干扰你的正常生活。
问:我觉得,这四看中的前三看都很重要,特别是小区环境和房屋地段在不能同时具备的情况下,那个是主要的,不同的人群有不同的选择,也各有各的道理,这谁也无法评估判断。那么三查指什么?
刘:三查首要是查产权情况,这是首先必须做的。这里查两点,一是看卖房人与产权人是否一致,坚决拒绝他人以产权人名义卖的二手房,防止受骗上当。还要看有无其它产权共有人及他们的意见。其次是查产权证是否有抵押、质押或查封的情况,确保所买的二手房产权处于自由可流通状态,能够进行交易。二查房屋性质。是商品房、自建房、房改房,还是棚户区回迁房,因为不同性质的房屋交易时缴纳的费用是不一样的。三查二手房取得产权的时间和房主有几套房屋。因为二手房取得产权时间满五年与不满五年缴纳的税费用有所不同;同时还要看房主出售的是唯一住房还是多套住房,因为这在缴纳税费上也存在着很大差别。一套价格50万100平米的二手房,如果是产权未满五年的非唯一住房,即便是在未实行转让所得税20%计征的情况下,交易也得多交好几万元的费用。
问:这三查中前二查的情况并不多见,而且只要认真看看产权证就能做到。至于二手房交易中是否五年内产权和并非唯—住房的情况比较普遍,涉及金额也常常有几万元甚至更多,这一查对购房者很有提示作用。再说说二问吧。
   刘:二问一是问暖气情况。抚顺地区的采暖期达五个月之久,暖气好就能享受半年温暖舒适的生活。有人买房忽略暖气,结果是半年挨冻遭罪,所以暖气必须问清楚。二是问律师怎样写好房屋买卖合同。写好合同是二手房买卖行为能够顺利进行的保证。好合同的标准是双方意思表述真实,内容全面准确不摸糊,具有可操作性。
问:暖气的重要性大部分购房者都知道,但写好房屋买卖合同的事许多购房者并不认真,一旦发生纠纷才知道写好合同的重要牲,但为时已晚。所以你这个提示是非常重要和必要及时的。那最后一算是什么?
刘:最后一算是指在下决心购买之前,仔细算算把这套买到手达到可以入住的标准总共需要多少钱?这里包括给卖房人的房款,办理产权转移过户手续需要缴纳的各种费用和装修款,如果只算给卖房人的房款而不考虑交易费用和装修费用是不全面的。前几年,我一个朋友在河东某高档小区买了一套102平的清水房,价格比可以拎包入住的每平便宜500多元,他觉得挺合适,但这套房屋产权未满五年,也不是出卖人的唯—住房,结果是办交易手续及房屋装修这二项下来,比拎包入住还多花了八万多元。购买二手房,不但要看给卖房人多少钱,更要看你从口袋里掏出多少钱。
问:不但要看给卖房人多少钱,更要看你从口袋里掏出多少钱。这话有点道理。听你这么—说,感到购买二手房还真是—件很麻烦的事,仔细想想也对,对于我们普通老百姓而言,买房可能是我们生活中最大的单项支出了,也可能是我们毕生的积累。那是不是说,做到了你说的四三二—,购买二手房就没有问题了呢?
刘:那倒也不是,我谈的都是—些共性的东西,每个购房者都有自己家的个性需求,这些个性需求在共性中怎样定位,各个购房者也不尽相同。但是,如果我讲的能给购房者—些有益的参考或借鉴,那我就非常高兴了。